01 / BA CON SỐ KHÁC NHAU
Giá chào, giá ký và tiền thực nhận không phải một
Giá chào là mức chủ nhà hoặc môi giới đang đăng. Giá ký là mức hai bên thống nhất kèm điều kiện cụ thể. Tiền thực nhận là phần còn lại sau thời gian trống và các khoản chủ nhà phải chi. Lấy giá chào nhân 12 thường tạo ra doanh thu đẹp hơn thực tế vận hành.
Bài khảo sát khách thuê và năm tin giá chào ngày 20/09/2026 đã ghi rõ nguồn, loại căn và giới hạn của mẫu. Khi dùng lại, cần giữ nguyên ngày khảo sát; không coi bảng đó là giá thuê hiện hành hoặc giá thực ký của FourS.
Trang thông tin dự án FourS Tower dùng để kiểm tra loại sản phẩm và tài liệu dự án. Giá thuê sau bàn giao vẫn là biến số thị trường, không phải thông số được suy ra từ phối cảnh.
02 / CÔNG THỨC CƠ SỞ
Tính doanh thu theo số tháng có khách
Công thức tối giản là: doanh thu thuê năm = giá thuê ký mỗi tháng × số tháng có khách. Nếu giả định mức thuê 15 triệu đồng/tháng chỉ để minh họa, 12 tháng có khách tạo 180 triệu đồng; 11 tháng là 165 triệu đồng; 10 tháng là 150 triệu đồng. Đây chưa phải dòng tiền ròng vì chưa trừ bất kỳ chi phí nào.
Ví dụ trên không phải dự báo giá thuê FourS. Mục đích là cho thấy chỉ một hoặc hai tháng trống đã làm thay đổi đáng kể tổng thu. Khi lập bảng thật, thay 15 triệu bằng mức giá ký có bằng chứng gần nhất và ghi nguồn, ngày xác minh, tình trạng nội thất.
03 / SÁU NHÓM CHI PHÍ
Trừ đúng khoản chủ nhà thực sự chịu
Điểm quan trọng là không cộng trùng. Ví dụ, nếu giá thuê đã bao gồm phí quản lý do chủ nhà trả thì không được coi toàn bộ tiền thuê là doanh thu ròng rồi mới quên khoản phí đó. Ngược lại, chi phí điện nước người thuê tự trả không nên tự động đưa vào chi phí của chủ nhà.
Bài dự trù chi phí sở hữu FourS giúp tách các khoản trước nhận nhà, khi nhận nhà và trong giai đoạn vận hành.
04 / NỘI THẤT
Chi tiền một lần nhưng phải đánh giá theo vòng đời khai thác
Nội thất phục vụ cho thuê nên bắt đầu từ hồ sơ khách mục tiêu: số người ở, nhu cầu làm việc, nấu ăn, lưu trữ và thời hạn thuê. Không phải hạng mục đắt tiền nào cũng làm giá thuê tăng tương ứng. Hãy phân loại thành bắt buộc để vào ở, giúp rút ngắn thời gian tìm khách và chỉ mang tính trang trí.
Khi tính dòng tiền năm, có thể theo dõi riêng tiền đã bỏ ra ban đầu và một khoản hao mòn dự kiến theo thời gian sử dụng. Cách này giúp so hai phương án nội thất mà không làm một năm đầu trông lỗ bất thường hoặc các năm sau trông có lãi quá mức.
Trước khi lập ngân sách, đối chiếu danh mục bàn giao FourS với căn hộ mẫu. Chỉ dùng tài liệu xác nhận theo đúng mã căn; không coi đồ trang trí trong phối cảnh hoặc căn mẫu là tài sản chắc chắn được bàn giao.
05 / HAI LỚP HIỆU QUẢ
Tách hiệu quả căn hộ khỏi hiệu quả sử dụng vốn vay
Lớp vận hành lấy doanh thu thuê trừ chi phí khai thác. Lớp tài chính tiếp tục trừ lãi vay và các chi phí vốn liên quan. Tách hai lớp cho biết căn hộ tự vận hành ra sao và đòn bẩy làm dòng tiền thay đổi thế nào.
Nếu gộp ngay từ đầu, một phương án hỗ trợ lãi suất có thể khiến dòng tiền giai đoạn đầu trông tốt, trong khi nghĩa vụ sau hỗ trợ chưa được nhìn thấy. Ngược lại, khoản trả gốc làm giảm tiền mặt nhưng đồng thời tăng phần sở hữu của người mua; không nên gọi toàn bộ trả gốc là “chi phí mất đi”.
06 / BA KỊCH BẢN
Đừng chỉ tính phương án mọi thứ thuận lợi
Thận trọng: giá ký thấp hơn kỳ vọng, thời gian trống dài hơn và chi phí sửa chữa cao hơn. Cơ sở: dùng bằng chứng gần nhất có thể xác minh. Tích cực: chỉ dùng khi có lý do cụ thể về sản phẩm hoặc khách thuê, không mặc định lấy tin chào cao nhất.
Trong cả ba kịch bản, giữ nguyên một cấu trúc: giá ký, số tháng có khách, chi phí tìm khách, chi phí vận hành, phần nội thất phân bổ, nghĩa vụ thuế nếu áp dụng và chi phí vốn. So kết quả bằng tiền ròng một năm, không bằng một tỷ lệ chưa rõ mẫu số.
07 / TỶ SUẤT
Mẫu số phải là tổng vốn thực tế
Lợi suất gộp thường lấy doanh thu thuê năm chia cho giá mua. Lợi suất ròng nên lấy dòng tiền sau chi phí khai thác chia cho tổng vốn phù hợp với mục đích so sánh. Nếu đã chi thêm nội thất, thuế phí hoặc chi phí ban đầu cần thiết để đưa căn vào vận hành, phải giải thích rõ có đưa những khoản đó vào tổng vốn hay không.
Không dùng tiền thanh toán đợt đầu làm mẫu số rồi gọi kết quả là lợi suất của tài sản. Nếu muốn đo hiệu quả vốn tự có khi vay, cần trình bày riêng đòn bẩy, dư nợ, lãi suất theo từng giai đoạn và rủi ro dòng tiền.
Một phương án cho thuê tốt phải chịu được tháng trống
Trước khi hỏi giá thuê cao nhất, hãy tính xem phương án còn an toàn khi trống một đến hai tháng, phát sinh sửa chữa hoặc phải thay khách. Khi con số vẫn hợp lý trong kịch bản thận trọng, quyết định mới có biên an toàn.
Phạm vi thông tin
Biên soạn ngày 01/10/2026. Bài hướng dẫn phương pháp tính, không công bố giá thuê, công suất, chi phí vận hành, thuế hoặc lợi suất hiện hành của FourS. Con số 15 triệu đồng/tháng chỉ là giả định minh họa phép tính. Dữ liệu khảo sát bên ngoài dự án được dẫn sang bài có nguồn và ngày 20/09/2026; cần khảo sát lại tại thời điểm sử dụng. Bốn hình lấy từ tài sản website INVESTMENT LAND và đều là phối cảnh dự án, không phải ảnh tiến độ hoặc bằng chứng thị trường.